Zmiany w prawie budowlanym w pigułce

19 września 2020 r. weszła w życie Ustawa z dnia 13.02.2020 r. o zmianach w prawie budowlanym. Cel zmian to przede wszystkim uproszczenie i przyśpieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego. W lipcu tego roku (Ustawa z dnia 07.07.2022r podpisana w dniu 20.07.2022r) wprowadzone zostały kolejne zmiany, które w głównej mierze dotyczą cyfryzacji procesów budowlanych. Czy powyższe zmiany mogą zatem wpłynąć na konieczność korekty lub negocjowania dodatkowych warunków ubezpieczenia?

Nowe podejście

Podkreślenia wymaga, iż zmiany odnoszą się zarówno do realizacji samej inwestycji, ale także do postępowania poprzedzającego rozpoczęcie prac budowlanych, tj. kwestii związanych z projektowaniem. Zgodnie z nowymi przepisami, projekt budowlany został podzielony na III części: projekt zagospodarowania, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny. Wcześniej stanowiły one jednolity dokument.

W celu uzyskania pozwolenia na budowę, inwestor będzie zobligowany do przedłożenia projektu technicznego organowi nadzoru budowlanego, natomiast przy samym składaniu wniosku nie będzie to wymagane. Rolą projektanta będzie zaś odpowiedzialność za zgodność projektu technicznego (pod względem zgodności z przepisami) z projektami zagospodarowania terenu oraz architektoniczno-budowlanym. W aspekcie zawierania ubezpieczeń istotne zatem będzie rozróżnienie zakresu kręgu podmiotów odpowiedzialnych za poszczególne projekty. Natomiast w dalszym ciągu, zgodnie z art. 42 prawa budowlanego, przed rozpoczęciem prac budowlanych inwestor ma obowiązek sporządzić projekt techniczny.
 
Sam projekt techniczny ma obejmować zgodnie z art. 34:

  • projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
  • charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
  • projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
  • w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
  • inne opracowania projektowe.

Zmiany, zmiany

Nowelizacja wprowadza dodatkowo enumeratywnie wskazane budów, dla których nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia. Jest to analogiczne do wcześniejszego unormowania, jednak pojawiają się pewne detale, na które warto zwrócić uwagę. Przykładowo zwolnione z uzyskania pozwolenia będą tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w określonych terminach (nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonej w zgłoszeniu).
 
Wcześniejszy zapis nie wprowadzał ograniczenia czasowego. Pozwolenia na budowę nie wymaga także wykonywanie robót budowlanych polegających m.in. na remoncie i przebudowie obiektów budowlanych (dotychczas wyjątek od tej reguły stanowiły zabytki) oraz remoncie i przebudowie urządzeń budowlanych. Natomiast już prowadzenie prac przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków – wymaga  pozwolenia na budowę. Z kolei roboty budowlane wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymagają jedynie zgłoszenia. Rozszerzony został również katalog prac, które wymagają jedynie tzw. zgłoszenia.
 
Zmianie uległy również przepisy dotyczące możliwości uchylenia pozwolenia na budowę. Dotychczas decyzję o pozwoleniu na budowę można było uchylić w dowolnym czasie. Natomiast po zamianach przepisów od 19.09.2020 r. wprowadzona została zasada, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie unieważniona, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Z kolei decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie zostanie unieważniona, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym stała się ostateczna.

Dodatkowo, warto również zwrócić uwagę na zmianę dotyczącą rozszerzenia działalności odnoszącej się do samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Wprowadzony został zapis wskazujący, iż działalność ta odnosi się do: projektowania, sprawdzania projektów architektoniczno-budowlanych i technicznych oraz sprawowania nadzoru autorskiego (wcześniejszy zapis obejmował: projektowanie, sprawdzanie projektów architektoniczno-budowlanych i sprawowanie nadzoru autorskiego). Nadal nie obejmuje natomiast rzeczoznawstwa budowlanego.
W związku z wprowadzeniem nowego podziału projektu budowlanego pojawiła się nowa specjalizacja: techniczno-budowlana. Przy ubezpieczeniu inwestycji warto zwrócić uwagę, czy taki podmiot jest również objęty ochroną.
 
Uporządkowane zostały również kwestie związane z działaniami inwestora i prowadzeniem dziennika budowy (w tym dziennika montażu i rozbiórki) oraz wskazane / doprecyzowane zostały obowiązki inwestora przed rozpoczęciem budowy. Wprowadzono np. zamknięty katalog przypadków, w których inwestor ma obowiązek ustanowić kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.
 
Istotna ważna zmiana, to wprowadzenie od przyszłego roku (27.01.2023r) nowych zapisów w odniesieniu do prowadzenia Dziennika Budowy, który będzie mógł być prowadzony w dotychczasowej papierowej formie jak i elektronicznej. Cyfryzacja pozwoli monitorować i uaktualniać wpisy zdalnie, bez konieczności przybywania na biura budowy jak umożliwi szybkie dostarczenie zapisów z dziennika budowy zainteresowanym stronom, chociażby podczas likwidacji szkód, bez konieczności skanowania tradycyjnych dzienników budowy. Wpisy będą mogły być dokonywane przez uprawnione osoby przez Inwestora

Ubezpieczeniowo

Niewątpliwie przytoczone powyżej zmiany należy mieć na uwadze przy aranżowaniu programu ubezpieczeniowego zarówno w odniesieniu do inwestora, jak i wykonawcy. Istotne z punktu widzenia ubezpieczeniowego są zapisy dotyczące projektowania i samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, zwłaszcza w kontekście ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej uczestników procesu budowlanego, w tym odpowiedzialności cywilnej zawodowej.

Zmiany objęły również zapisy dotyczące warunków użytkowania obiektów. Wprowadzono dość istotny zapis dotyczący wymogu wykonania ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń pożarowych przy każdej zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
 
 
Podstawa prawna:

  • Ustawa  z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane,
  • Ustawa z dnia 13.02.20220 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane
  • Ustawa z dnia 07.07.2022 r o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.

Anna Kowalska-Osuch

Operations Manager

T +48 22 39 33 308

Kiedy inwestycja trwa… a ubezpieczenia brak

Problemy ubezpieczeniowe, które mogą przytrafić się na placu budowy
 

W większości przypadków mamy do czynienia z ubezpieczeniami kontraktów realizowanymi od samego początku i wówczas zawieramy ubezpieczenie budowlano-montażowe (CAR/EAR) jeszcze przez rozpoczęciem prac – najczęściej w momencie przejęcia placu budowy. Coraz częściej spotykamy się jednak z sytuacją, kiedy wykonawca przejmuje rozpoczętą przez innego wykonawcę inwestycję do kontynuacji lub inwestycja nie jest w ogóle ubezpieczona od samego początku i trzeba ją ubezpieczyć w trakcie jej trwania.

Przeanalizujmy na początku problem związany z ubezpieczeniem przerwanej inwestycji, a w drugiej części artykułu zajmiemy się aspektami ubezpieczenia trwającego już kontraktu.

Powodami przerwania realizacji inwestycji są:

  • coraz częstsze wypowiadanie umowy przez inwestora z uwagi na zbyt niski stan zaawansowania prac w stosunku do podpisanej umowy,
  • niewypłacalność wykonawców,
  • brak możliwości kontynuowania prac (niedobory kadrowe, podwykonawców, brak materiałów),
  • niewypłacalność inwestora,
  • błędy projektowe i wykonawcze,
  • konieczność wprowadzania zmian w projektach,
  • zdarzenia szkodowe.

Przejęcie placu budowy przez kolejnego wykonawcę wiąże się z obowiązkiem zawarcia ubezpieczenia. W jaki sposób zadbać, aby ubezpieczenie mienia pozostałego po innym wykonawcy było właściwie skonstruowane?
 
Przed przyjęciem ryzyka do ubezpieczenia, ubezpieczyciele wnikliwie oceniają całe przedsięwzięcie budowlane. W przypadku budów, które zostały wstrzymane, zadają szereg dodatkowych pytań, obawiając się roszczeń z przyczyn powstałych jeszcze przed zawarciem nowej umowy ubezpieczenia.

Podstawowymi informacjami, oprócz analizy samej dokumentacji technicznej, są:

  • stopień zaawansowania prac i analiza inwentaryzacji z placu budowy wraz wartością prac zrealizowanych,
  • ocena sposobu zabezpieczenia robót,
  • wartość wykonanych prac,
  • analiza zdarzeń szkodowych, które wystąpiły podczas realizacji.

Wartość wykonanych już prac nie jest przedmiotem nowego kontraktu, zatem nie jest ujęta w ramach wartości nowego kontraktu, a tym samym z automatu te prace nie podlegają ochronie ubezpieczeniowej w ramach standardowego pokrycia ubezpieczeniem CAR/EAR. Dodatkową kwestią jest ustalenie i uzgodnienie, kto ubezpieczy to istniejące już mienie – inwestor czy nowy wykonawca?
 
Najczęściej inwestorzy przerzucają obowiązek ubezpieczenia na wykonawcę, wychodząc z założenia, że skoro i tak będzie realizować kontrakt, to powinien zadbać także o mienie zastane na placu budowy. Jeśli wartość wcześniej wykonanych prac nie jest składową wartości nowego kontraktu, trzeba się zastanowić, w jaki sposób te prace ubezpieczyć dodatkowo.

Zapisy

Standardowo takie mienie jest ubezpieczane w ramach klauzuli 119. Może mieć ona różne nazwy w zależności od zakładu ubezpieczeń: „Istniejące Mienie Należące Do Inwestora” (Ergo Hestia) lub „Mienie znajdujące się w dniu rozpoczęcia robót budowlano-montażowych na terenie budowy lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie, stanowiące własność lub będące w posiadaniu właściciela lub zarządcy nieruchomości, na której prowadzone są roboty” (Warta), „Istniejące mienie (obiekty budowlane) należące do inwestora za które Ubezpieczający jest odpowiedzialny” (InterRisk). Nazwy są różne choć wszystkie te klauzule standardowo występujące w polskich warunkach ubezpieczeń wywodzą się z warunków Munich Re – „Endorsement 119 Existing property or property belonging to or held in care, custody or control by the insured”.
 
Na polskim rynku ubezpieczeniowym wraz z upływem czasu klauzula zmieniła swoje pierwotne brzmienie. Niektórzy ubezpieczają tylko mienie należące do inwestora lub zarządcy nieruchomości, podczas gdy klasyczna klauzula Munich Re odnosi się do mienia pozostającego w pieczy wykonawcy. Nie znaczy to, że ubezpieczyciele nie przyjmą do ubezpieczenia innego mienia, jednak dobrze byłoby przed zawarciem polisy ustalić, do kogo należy mienie powierzone wykonawcy, i odpowiednio to określić w umowie, aby w momencie szkody uniknąć sporów interpretacyjnych.
 
Trzeba podkreślić, że mienie będzie ubezpieczone wyłącznie na warunkach określonych w klauzuli. Jakiekolwiek rozszerzenia występujące w polisie CAR/EAR nie będą automatycznie odnosić się do tego mienia. Szczególne znaczenie ma tutaj brak pokrycia przez klauzule gwarancyjne 003 (Konserwacja po zakończeniu robót budowlano-montażowych) i 004 (Rozszerzona konserwacja po zakończeniu robót budowlano-montażowych), gdyż ubezpieczyciele nie są zainteresowani pokrywaniem szkód mających swoje przyczyny w poprzednim okresie ubezpieczenia, za który nie odpowiadali.

Zakres ochrony

Najistotniejszym elementem jest to, że zakres udzielonej ochrony obejmuje szkody powstałe wskutek prowadzenia robót budowlano-montażowych lub powstałych w bezpośrednim związku z ich prowadzeniem. Taką lub podobną definicję znajdziemy właściwie u każdego ubezpieczyciela – identyczne jest również założenie klauzuli Munich Re.

W tej sytuacji nie mamy pokrycia dla szkód losowych wynikających z działania sił natury (np. uderzenie pioruna, pożar, zalanie, działanie sadzy, huragan, deszcz nawalny, powódź), dla szkód wynikłych z działania osób trzecich (kradzież z włamaniem, akty wandalizmu, kradzież zamontowanych wcześniej elementów, terroryzm, strajki), które powstaną w mieniu już wcześniej wybudowanym, a które nie będą bezpośrednio wynikać z prowadzonych prac. Uzupełnieniem ochrony musi być zatem zawarcie ubezpieczenia majątkowego dla tego mienia.

Wyłączenia

Analizując dogłębnie kolejne zapisy klauzuli napotykamy zastrzeżenia dotyczące stanu technicznego mienia – stan techniczny tego mienia był dobry i zostały zastosowane wszystkie niezbędne środki zabezpieczające. W najbardziej restrykcyjnych warunkach znajdujemy zapis, zgodnie z którym ubezpieczyciel nie ponosi odpowiedzialności za szkody będące następstwem faktu, że w okresie poprzedzającym rozpoczęcie robót budowlanych / montażowych nie były zastosowane niezbędne środki zabezpieczające zgodnie z dokumentacją projektową, opinią geotechniczną i specyfikacją techniczną.
Może być trudno określić, czy niedokończona inwestycja jest w dobrym stanie technicznym, a tym bardziej, czy przez poprzedniego wykonawcę zostały zastosowane wszelkie środki zabezpieczające.
 
Następnym punktem jest pokrycie dla szkód powstałych wskutek wibracji, usunięcia lub osłabienia elementów nośnych tylko w przypadku całkowitego lub częściowego zawalenia się ubezpieczonego mienia. Brak jest ochrony dla uszkodzeń powierzchniowych, które nie naruszają stabilności obiektu.
 
Kolejnym wyłączeniem w klauzuli jest brak odpowiedzialności za szkody, które można przewidzieć, biorąc pod uwagę charakter robót budowlano-montażowych, sposób ich wykonywania lub za szkody spowodowane niewykonaniem robót zabezpieczających przewidzianych w dokumentacji projektowej, opinii geotechnicznej i specyfikacji technicznej.
 
Niektórzy ubezpieczyciele nie zwrócą również kosztów poniesionych na zapobieżenie wystąpienia szkód, o których mowa powyżej, ani zmniejszenia ich rozmiarów, których zastosowanie stanie się konieczne w czasie trwania okresu ubezpieczenia.
 
Inwestor często nie ma świadomości ograniczonej ochrony oferowanej w ramach tej klauzuli. Przy zlecaniu realizacji kontraktu obowiązek ubezpieczenia budowlano-montażowego (CAR/EAR) często jest pozostawiany w gestii wykonawcy.

Inne ryzyka

W przypadku omawianego rodzaju kontraktu napotykamy wiele problemów z ubezpieczeniem mienia istniejącego. Pozostają bowiem ryzyka, które nie są standardowo ubezpieczone polisą budowlano-montażową CAR/EAR.
Powstaje zatem pytanie, kto zatem powinien ubezpieczyć to mienie. Wykonawca ubezpiecza je zgodnie z realizowanym przez siebie kontraktem. Zlecając wykonawcy także ubezpieczenie mienia na wypadek szkód losowych, inwestor znów pozbawia się wpływu na warunki ubezpieczenia, gdyż wykonawca może zawrzeć ubezpieczenie biorąc tylko i wyłączenie pod uwagę aspekt finansowy, tj. wysokość składki. Inwestor nie ma także wpływu na rozmowy z ubezpieczycielem, który może chcieć mocno ograniczać zakres ubezpieczenia poprzez warunki, brak dodatkowych klauzul rozszerzających, jak i stosowane udziały własne.
 
Wydaje się zatem uzasadnionym, iż w przypadkach takich kontraktów inwestor powinien rozważyć, czy to nie on powinien zadbać o ubezpieczenie inwestycji, aby całkowicie ocenić ryzyko i zawrzeć właściwe dla niego ubezpieczenia. Jeśli jeszcze dodatkowo rozważałby rozszerzenie ubezpieczenia o ryzyko utraty zysku (ALOP), to musi bardzo aktywnie uczestniczyć w procesie określania warunków ochrony ubezpieczeniowej.
 
Prostszym przypadkiem jest ubezpieczenie kontraktu po jego rozpoczęciu, kiedy to realizację od początku prowadził jeden wykonawca na zlecenie danego inwestora. Takie przypadki są często następstwem niefrasobliwości inwestora lub wykonawcy, które ujawniają się często dopiero wskutek żądań instytucji finansującej inwestycję do okazania ubezpieczenia kontraktu wraz z dokonaniem na niego cesji z praw.
Najmniej problemów mamy w kontraktami, które są w początkowej fazie realizacji – rozpoczętymi 2-3 miesiące wcześniej. W takim przypadku zwykle wystarczy powiadomić ubezpieczyciela o stopniu realizacji wykonanych prac, potwierdzić brak opóźnień oraz brak wystąpienia zdarzeń szkodowych i roszczeń.
Sytuacja komplikuje się wówczas, gdy stan zaawansowania prac bliski jest końcowi realizacji kontraktu. Ubezpieczyciele nie są zainteresowani udzieleniem ochrony dla prac, dla których nie ma potwierdzenia, czy były prawidłowo realizowane i czy nie będzie w przyszłości musiał odpowiadać za szkody powstałe w trakcie ich realizacji. W takich przypadkach niezwykle pomocna jest pozytywna ocena realizacji kontraktu oraz historia współpracy inwestora, wykonawcy i ubezpieczyciela przy innych inwestycjach.

Podsumowując

Praktyka pokazuje, że zarówno przy ubezpieczaniu kontraktów w trakcie ich realizacji oraz kontraktów ponownie realizowanych szczególną uwagę należy zwrócić na ryzyka związane z prowadzoną inwestycją oraz zakres ochrony ubezpieczeniowej, który dla niej zostanie zostaje zaoferowany.

Artykuł ukazał się w magazynie Spotlight „Budowanie jest sztuką” w lutym 2021 roku.

Jurkiewicz-Wojcik Luiza

Luiza Jurkiewicz-Wójcik

Account Manager
Broker ubezpieczeniowy

T +48 509 970 596